Polskie prawo w większości przypadków daje silniejszą ochronę najemcom niż właścicielom nieruchomości. Ustawa o ochronie praw lokatorów sprawia że eksmisja nieuczciwego najemcy potrafi ciągnąć się latami. Umowa najmu okazjonalnego jest wyjątkiem od tej zasady — i jedynym skutecznym narzędziem w rękach właściciela.
Powszechny mit — umowa okazjonalna to umowa notarialna. To nieprawda. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jako zwykłą umowę cywilnoprawną — bez notariusza. Notariusz pojawia się przy jednym z załączników, ale sama umowa może być pisemna bez udziału kancelarii.
Jak działa umowa najmu okazjonalnego. Kluczowy zapis tej umowy to poddanie się przez najemcę rygorowi egzekucji co do opuszczenia lokalu. Oznacza to że najemca z góry zgadza się na wyprowadzkę pod konkretny wskazany adres — bez możliwości zasłaniania się brakiem lokalu zastępczego. To wyłącza stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów wobec tego konkretnego najemcy.
Co musi zawierać. Umowa jest zawierana na czas określony (od-do) w formie pisemnej. Do umowy obowiązkowo dołączasz trzy załączniki: oświadczenie najemcy ze wskazaniem adresu lokalu do którego się wyprowadzi, oświadczenie właściciela tego lokalu że jest świadomy sytuacji i zgadza się na przyjęcie najemcy w razie eksmisji, oraz akt notarialny w którym najemca poddaje się rygorowi egzekucji. Podpis właściciela lokalu zastępczego może być poświadczony notarialnie ale nie musi. Zawsze dołącz też protokół zdawczo-odbiorczy.
Jak wygląda podpisanie w praktyce. Spotykasz się z najemcą, podpisujesz umowę na czas określony. W umowie zapisujesz że najemca ma kilka dni na dostarczenie wszystkich załączników. Brak załączników w terminie = umowa nieważna = kaucja przepada na rzecz wynajmującego. Nigdy nie wydawaj kluczy bez kaucji. Następnie najemca zgłasza się do wskazanego notariusza z dokumentami i podpisuje rygor poddania się egzekucji. Jako wynajmujący masz obowiązek zgłosić zawarcie umowy do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.
Co się dzieje gdy najemca przestaje płacić. Składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd ma na to trzy dni (w praktyce może trwać dłużej). Z klauzulą wykonalności idziesz do komornika który przeprowadza eksmisję — pod adres wskazany przez najemcę w oświadczeniu. Cały proces zajmuje od 1 do 3 miesięcy zamiast kilku lat jak przy zwykłej umowie najmu.
Jeśli właściciel lokalu zastępczego sprzeda nieruchomość w trakcie trwania umowy, najemca ma 21 dni na wskazanie nowego adresu i ponowne złożenie rygoru egzekucji u notariusza. Ten zapis powinien znajdować się w treści umowy.