Rynek pierwotny to nowe nieużywane mieszkania i domy budowane przez firmy deweloperskie. Pomimo że masz do czynienia z nowym budynkiem, kilka kroków weryfikacyjnych jest absolutnie koniecznych zanim podpiszesz cokolwiek.
Zacznij od własnych potrzeb. Zanim zaczniesz przeglądać oferty, odpowiedz sobie: po co kupujesz, dla siebie czy na wynajem? Ile możesz wydać? Jakie masz plany na przyszłość — rodzina, praca zdalna, zmiana miasta? Jaki tryb życia prowadzisz? Co jest dla Ciebie ważne — balkon, piętro, ekspozycja, wykończenie? Gdzie chcesz mieszkać i dlaczego — inna lokalizacja pasuje singielowi, inna rodzinie z dziećmi.
Wybierz dewelopera świadomie. W każdej lokalizacji są deweloperzy z doświadczeniem. Firma która wybudowała 20 inwestycji z wysokim prawdopodobieństwem zrealizuje 21 w podobnym standardzie. Sprawdź stronę internetową, wcześniejsze projekty i opinie mieszkańców budynków już oddanych. Sprawdź dewelopera w KRS przez NIP lub nazwę firmy.
Ustawa Deweloperska z 2012 roku chroni kupującego. Zobowiązuje dewelopera do przedstawienia prospektu informacyjnego i pełnej dokumentacji finansowo-prawnej inwestycji na życzenie. Dwa najważniejsze dokumenty to umowa deweloperska i prospekt informacyjny. Przed podpisaniem skonsultuj je z prawnikiem — koszt tej usługi to ułamek ceny nieruchomości.
Sprawdź co deweloper rozumie przez stan deweloperski — bo każda firma definiuje go inaczej. Nawet ten sam deweloper może mieć różne standardy w różnych inwestycjach. Zazwyczaj możesz liczyć na drzwi wejściowe, okna z parapetami, balustrady na balkonie i instalacje. Opcja „pod klucz” w standardzie podstawowym, standardowym lub premium oznacza że wystarczy przywieźć meble.
Formy płatności zgodnie z ustawą to: jednorazowa zapłata przy gotowym budynku; transze powiązane z etapami budowy (minimum 4 etapy) płatne miesięcznie lub kwartalnie; system procentowy — zazwyczaj 10–25% przy podpisaniu umowy, reszta po zakończeniu inwestycji.
Wszystkie umowy z deweloperem muszą mieć formę aktu notarialnego. Umowa przedwstępna określa strony, metraż, cenę, sposób i termin zapłaty oraz termin aktu notarialnego. Umowa deweloperska jest bardziej szczegółowa — zawiera harmonogram prac, standard wykończenia, warunki odstąpienia, zasady zwrotu wpłaconych środków, opis nieruchomości, kary umowne i informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu jeśli istnieje hipoteka. Deweloper jest zobowiązany dostarczyć Ci wzór umowy z wyprzedzeniem — przeczytaj go dokładnie.
Przy odbiorze mieszkania sprawdź wymiary pomieszczeń, kąty proste ścian (dopuszczalna odchyłka to 4 mm na metr), jakość tynków, równość podłogi, okna i drzwi, wentylację, stan balkonu i instalacje. Poproś o pozwolenie na użytkowanie od nadzoru budowlanego — to potwierdza że możesz w pełni korzystać z mieszkania. Korzystanie z eksperta przy odbiorze to inwestycja która się zwraca — zgłoszone usterki deweloper musi usunąć w 30 dni, a rękojmia chroni Cię przez 5 lat.