Z doświadczenia wiem że większość problemów przy wynajmie można było przewidzieć i uniknąć. Kluczem jest właściwe przygotowanie jeszcze przed podpisaniem umowy. Oto 5 zasad które stosuję i polecam każdemu właścicielowi.
Zasada 1 — Forma umowy. Jako właściciel zdecydowanie rekomenduje umowę najmu okazjonalnego. Wyłącza ona stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów i daje Ci realną możliwość szybkiego działania w przypadku braku płatności. Sam fakt że najemca musi złożyć rygor egzekucji u notariusza działa odstraszająco na nieuczciwych lokatorów — poważny najemca nie ma z tym problemu.
Zasada 2 — Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół to Twoja polisa ubezpieczeniowa na wypadek sporu. Powinien zawierać stany liczników z numerami seryjnymi, zdjęcia każdego pomieszczenia i każdego elementu wyposażenia, datę i godzinę przekazania, opis wszystkich usterek które istniały przed wprowadzeniem najemcy. Dobre zdjęcia to najlepszy dowód — czy pęknięcie na płytce było przy odbiorze czy pojawiło się w trakcie najmu? Zdjęcia rozstrzygają każdy spór.
Zasada 3 — Dokładne rozpisanie opłat. Pamiętaj że podatek płacisz od czynszu, nie od opłat dodatkowych — warto je rozdzielić w umowie. Opłaty za media, czynsz do spółdzielni i inne powinny wpływać na Twoje konto — nie przez najemcę do pośredników. Dzięki temu nie dowiesz się po pół roku że na Twoim mieszkaniu jest zadłużenie wobec wspólnoty.
Zasada 4 — Weź kaucję. Minimum to równowartość jednego czynszu plus opłaty dodatkowe. Jeśli mieszkanie jest wysokiej klasy, kaucja powinna być wyższa — jeden czynsz może nie pokryć kosztów naprawy szkód spowodowanych przez nieuczciwego najemcę. Klucze wydajesz dopiero po wpłaceniu kaucji. Zawsze.
Zasada 5 — Sprawdź najemcę. Poszukaj najemcy w Google i mediach społecznościowych. Poproś o referencje od poprzedniego wynajmującego i zadzwoń do niego — zapytaj jak długo tam mieszkał, czy płacił regularnie, czy był porządek. Jeśli najemca ma problem z dostarczeniem referencji lub przynosi zaświadczenie napisane przez kolegę, to jasny sygnał. Sprawdź zaświadczenie o zatrudnieniu. Zweryfikuj w BIK i BIG. Poświęć chwilę na normalną rozmowę — słuchanie podczas zwykłej rozmowy powie Ci o człowieku więcej niż każdy dokument.