transakcji (część 2)
Po negocjacjach ze sprzedającym czas na weryfikację dokumentów i ustalenie planu działania. Najlepiej sporządzić tzw. protokół uzgodnień — listę wszystkich ustaleń które mają ułatwić drogę do umowy przedwstępnej i aktu notarialnego. Zasada „lepiej zapobiegać niż leczyć” jest tu szczególnie trafna.
Pierwsze pytanie: gotówka czy kredyt? Niezależnie od odpowiedzi, musisz znać różnicę między zadatkiem a zaliczką — bo tu tkwi jeden z najczęstszych błędów kupujących.
Zadatek jest bezzwrotny jeśli wycofasz się Ty jako kupujący. Jeśli wycofa się sprzedający — zwraca Ci kwotę podwójną. Przykład: przekazałeś 20 000 zł zadatku, sprzedający rezygnuje — powinien oddać 40 000 zł. To skuteczne zabezpieczenie transakcji.
Zaliczka jest zawsze zwrotna w wartości nominalnej — jeśli transakcja nie dochodzi do skutku z jakiegokolwiek powodu, dostajesz ją z powrotem bez konsekwencji dla żadnej ze stron. Odpowiednia w sytuacjach gdy masz wątpliwości co do finalnej decyzji.
Przy zakupie na kredyt ważna uwaga: bank wycenia nieruchomość przez własnego rzeczoznawcę. Jeśli wycena jest niższa od ceny zakupu, bank może wymagać dopłaty różnicy ze środków własnych. Miej plan awaryjny na tę ewentualność. Umowę przedwstępną przy zakupie kredytowym zawieraj na minimum 3 miesiące — to zazwyczaj minimalny czas na uzyskanie decyzji kredytowej.
Protokół uzgodnień powinien zawierać: dane obu stron (imię, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, stan cywilny, adres, numer telefonu); opis przedmiotu umowy (adres, forma własności, numer KW, nazwa spółdzielni lub zarządcy); sposób nabycia przez sprzedającego (kupno, darowizna, spadek — to wpływa na listę wymaganych dokumentów); termin umowy przedwstępnej i aktu notarialnego; cenę i sposób płatności; wysokość zadatku lub zaliczki; warunki wydania nieruchomości i co ma w niej pozostać (meble, AGD, RTV); listę spraw do wyjaśnienia (zaległości, cieknący grzejnik, niedziałający domofon).
Umowa przedwstępna powinna zawierać: ustaloną cenę, opis przedmiotu i jego przyległości, datę aktu notarialnego z konsekwencjami za przekroczenie terminu, stan prawny, wysokość i potwierdzenie przekazania zadatku lub zaliczki.
Umowę przedwstępną możesz zawrzeć w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ta druga daje więcej korzyści — notariusz sprawdza dokumenty, możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem i możesz wpisać się do KW w dziale III.
Po zakupie sporządź protokół zdawczo-odbiorczy — stany liczników, opis stanu mieszkania, lista przekazywanych elementów. Odwiedź spółdzielnię lub zarządcę, podpisz umowy na media. Jeśli lokal stanowi odrębną własność, zapłać podatek od gruntu.