Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny nieruchomości. Sprawdzenie jej przed podpisaniem umowy przedwstępnej to nie opcja — to obowiązek każdego kupującego.
Jak ją znaleźć? Poproś właściciela o numer księgi wieczystej. Następnie wejdź na stronę EUKW (Elektroniczne Przeglądanie Ksiąg Wieczystych) pod adresem przegladarka-ekw.ms.gov.pl i wpisz numer. Strona tytułowa pokaże: numer i rodzaj księgi, tytuł własności, sąd który ją prowadzi, datę założenia, adres nieruchomości i właściciela. Możesz przeglądać aktualną treść księgi lub treść zupełną jeśli chcesz zobaczyć historię wszystkich wpisów.
Księga wieczysta ma cztery działy.
Dział I-O to oznaczenie nieruchomości. Sprawdzisz tu: położenie i ulicę, typ lokalu (mieszkalny, użytkowy), opis pomieszczeń i wszelkich zmian w układzie, opis pomieszczeń przynależnych (piwnica, bokówka), numer księgi wieczystej całego budynku, tytuł własności (odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz powierzchnię użytkową. Ważna uwaga — czasami do powierzchni wliczona jest piwnica. Odejmij ją żeby wyliczyć faktyczną powierzchnię mieszkania.
Dział I-Sp to spis praw związanych z własnością. Znajdziesz tu udział ułamkowy w częściach wspólnych budynku i gruntu. Może też pojawić się wpis dotyczący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z 2018 roku — jeśli masz zaświadczenie z urzędu miasta, możesz ten wpis wykreślić samodzielnie pobierając formularz z sądu, przez pośrednika lub notariusza.
Dział II to własność. Znajdziesz tu właściciela lub właścicieli z imionami, nazwiskami, imionami rodziców i numerami PESEL, lub nazwę firmy czy Skarb Państwa. Pamiętaj że sądy pracują wolniej niż obrót nieruchomościami — może się zdarzyć że aktualny właściciel nie jest jeszcze ujawniony w księdze. Powinien jednak widnieć wpis o zmianie tzw. wzmianka. W takim przypadku zawsze proś o dokumentację potwierdzającą podstawę tej wzmianki.
Dział III to prawa, roszczenia i ograniczenia. Mogą tu być: opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego, wszczęcie egzekucji komorniczej, służebność osobista (np. prawo dożywotnego mieszkania babci), służebność przechodu (sąsiad może przechodzić przez działkę), służebność przesyłu (infrastruktura podziemna na działce). Niektóre z tych zapisów są opisane dokładniej w dziale I-Sp. Ten dział czytaj bardzo uważnie.
Dział IV to hipoteki. Znajdziesz tu informacje o tym jaki bank wpisał hipotekę, kiedy i ile jeszcze pozostało do spłaty. O saldo zadłużenia pytasz właściciela — powinien udostępnić wyciąg z banku. Po spłacie hipoteki, na podstawie zaświadczenia bankowego wpis można wykreślić. W tym dziale też pojawiają się wzmianki o wnioskach — na te zwróć szczególną uwagę.
Niezależnie ile razy sprawdzisz księgę samodzielnie, zawsze warto potwierdzić zebrane informacje u notariusza lub zaufanego pośrednika nieruchomości przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.