eksperta
W ciągu lat pracy zebrałem pytania które słyszę najczęściej od osób planujących zakup mieszkania. Odpowiadam na nie wprost.
Czy warto zabrać ze sobą specjalistę na oglądanie? Tak, zdecydowanie. Rzeczoznawca majątkowy, inspektor budowlany lub budowlaniec z doświadczeniem zauważą rzeczy których sam możesz nie dostrzec. Normy budowlane zmieniły się znacząco — współczynnik przenikania ciepła dla ścian zewnętrznych wynosił w 2014 roku 0,25 W/m²K, w 2017 roku 0,23, a od 2021 nie może przekroczyć 0,20. W starych budynkach żadne z tych norm nie były egzekwowane. Kilkaset złotych za specjalistę może zaoszczędzić kilkanaście tysięcy przy zakupie mieszkania z ukrytymi wadami technicznymi.
Wynajmować czy kupować na kredyt? Tu jest tyle zmiennych że nie ma jednej odpowiedzi. Najlepiej porównać wszystkie koszty na papierze — miesięczne wydatki przy wynajmie i przy kredycie, wkład własny, koszty transakcyjne, plany na przyszłość. Inną decyzję podejmie singiel, inną rodzina z dziećmi, inną młoda para. Oddziel możliwości finansowe od potrzeb emocjonalnych.
Co może dyskwalifikować mieszkanie? Zadłużenie przekraczające cenę zakupu, wpisane dożywocie w dziale III księgi wieczystej, hipoteka w dziale IV. Każda z tych sytuacji wymaga konsultacji z prawnikiem i zazwyczaj wydłuża transakcję.
Czy warto korzystać z pośrednika? Tak — pod warunkiem że to zaufany ekspert. Pośrednik jest bezstronny, może pozyskać dokumenty których sam nie uzyskasz, konsultuje z notariuszem i prowadzi przez cały proces. Uzgodnij z nim warunki współpracy na początku.
Wielka płyta — czy warto kupować? Zrób listę cech które są dla Ciebie ważne i sprawdź czy mieszkanie je spełnia. Za używane w wielkiej płycie zapłacisz mniej, ale stan techniczny jest zazwyczaj gorszy niż w nowym budownictwie. Wielka płyta nie zawali się z dnia na dzień — ale za 20–30 lat może wymagać poważnych remontów. Patrz chłodno na to co dostajesz za cenę którą płacisz.
Nowe czy używane mieszkanie? To zależy od celu zakupu. Prezes firmy kupi kameralne nowe mieszkanie. Rodzina z gotówką też wybierze nowe. Inwestor pod wynajem dla studentów kupi dobrze skomunikowane używane mieszkanie — wielka płyta nie będzie tu problemem.
Lokale z użytkowaniem wieczystym — warto? Jeśli masz możliwość, wybierz lokal stanowiący odrębną własność. Większość kupujących woli zapłacić więcej za pełną własność niż mieć coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste.
Jak sprawdzić czy mieszkanie jest słoneczne? Pobierz kompas na telefon. Słońce w Polsce operuje od wschodu przez południe na zachód. Okna na południe to najlepszy wybór — słońce przez cały dzień. Okna na północ to wieczny półmrok.
Jak sprawdzić czy blisko nie powstanie coś uciążliwego? Sprawdź MPZP dla danego obszaru. Najlepsze mieszkania to te w okolicach gdzie wszystko jest już zagospodarowane i nie ma miejsca na nowe inwestycje.
Czy można sprzedać mieszkanie i mieszkać w nim przez jakiś czas czekając na odbiór nowego? Tak — wystarczy sporządzić umowę najmu. Sprzedajesz mieszkanie, otrzymujesz środki, podpisujesz umowę najmu i zostajesz w nim jako najemca do momentu odbioru nowego lokalu.
Dlaczego w tej samej lokalizacji czynsze w różnych spółdzielniach się różnią? Spółdzielnie negocjują warunki z dostawcami mediów indywidualnie — duża spółdzielnia często uzyskuje lepsze stawki. Różni się też zużycie bazowe zależnie od liczby lokatorów i ich nawyków. Zawsze proś o rachunki z kilku miesięcy zanim zdecydujesz się na zakup.