Wielu klientów uważa, że najważniejszym momentem zakupu nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej. W rzeczywistości prawdziwy finał całej transakcji następuje dopiero podczas podpisania umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
To właśnie wtedy kupujący staje się właścicielem mieszkania, domu lub działki, a sprzedający otrzymuje ustaloną cenę sprzedaży.
Jako pośrednik nieruchomości często spotykam się z pytaniami klientów dotyczącymi tego etapu transakcji. Kiedy podpisuje się umowę przyrzeczoną? Jakie dokumenty są potrzebne? Co się stanie, jeśli jedna ze stron zmieni zdanie?
W tym artykule odpowiem na najważniejsze pytania.
Czym jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to końcowy etap sprzedaży nieruchomości.
Jest zawierana w formie aktu notarialnego i powoduje faktyczne przeniesienie prawa własności ze sprzedającego na kupującego.
W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej nie jest już deklaracją przyszłych działań. To dokument, który finalizuje transakcję.
Po podpisaniu aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem nieruchomości, a notariusz przekazuje odpowiednie dokumenty do sądu wieczystoksięgowego.
Dlaczego wcześniej podpisuje się umowę przedwstępną?
W praktyce pomiędzy znalezieniem kupującego a podpisaniem aktu notarialnego często mija kilka tygodni lub miesięcy.
Najczęściej jest to związane z:
- procedurą uzyskania kredytu hipotecznego,
- kompletowaniem dokumentów,
- spłatą istniejącej hipoteki,
- przygotowaniem nieruchomości do wydania,
- uzyskaniem wymaganych zaświadczeń.
Dlatego strony najpierw zawierają umowę przedwstępną, która określa warunki przyszłej sprzedaży.
Dopiero po spełnieniu wszystkich ustaleń dochodzi do podpisania umowy przyrzeczonej.
Jakie dokumenty są potrzebne przed podpisaniem aktu notarialnego?
Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, jednak najczęściej potrzebne są:
aktualny numer księgi wieczystej,
dokument potwierdzający własność,
zaświadczenie o braku zaległości czynszowych,
świadectwo charakterystyki energetycznej,
zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
dokumenty bankowe dotyczące hipoteki (jeżeli występuje).
W przypadku nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie mogą być wymagane dodatkowe dokumenty potwierdzające uregulowanie spraw podatkowych.
Jaką rolę pełni notariusz?
Notariusz nie jest stroną transakcji.
Jego zadaniem jest przede wszystkim weryfikacja zgodności dokumentów oraz bezpieczeństwa całego procesu.
Przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdza między innymi:
- stan prawny nieruchomości,
- właścicieli wpisanych do księgi wieczystej,
- ewentualne hipoteki,
- służebności,
- ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
Dzięki temu obie strony mają pewność, że transakcja przebiega zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Co się stanie, jeśli jedna ze stron nie stawi się na podpisanie aktu?
To jedna z najczęstszych obaw klientów.
Konsekwencje zależą przede wszystkim od zapisów zawartych w umowie przedwstępnej.
Jeżeli została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, druga strona może dochodzić odszkodowania za poniesione straty.
Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwe jest nawet dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dlatego odpowiednio przygotowana umowa przedwstępna ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa całej transakcji.
Kiedy podpisuje się umowę przyrzeczoną?
Termin ustalają strony.
Najczęściej jest on wpisany już do umowy przedwstępnej.
W praktyce do podpisania aktu dochodzi po:
- uzyskaniu decyzji kredytowej,
- zgromadzeniu wymaganych dokumentów,
- rozliczeniu istniejących zobowiązań,
- spełnieniu wszystkich warunków uzgodnionych przez strony.
Dobrze przygotowany harmonogram pozwala uniknąć niepotrzebnych opóźnień i stresu.
Kto ponosi koszty aktu notarialnego?
W większości transakcji na rynku wtórnym koszty aktu notarialnego, opłat sądowych i podatku PCC pokrywa kupujący.
Strony mogą jednak ustalić inne zasady podziału kosztów.
Dlatego warto omówić ten temat jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Jak przygotować się do dnia podpisania aktu?
Przez lata pracy zauważyłem, że największe problemy pojawiają się wtedy, gdy strony zostawiają wszystko na ostatnią chwilę.
Dlatego rekomenduję:
✔ wcześniejsze skompletowanie dokumentów,
✔ sprawdzenie danych osobowych,
✔ ustalenie sposobu rozliczenia ceny,
✔ przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego,
✔ ustalenie terminu wydania nieruchomości.
Dzięki temu podpisanie aktu przebiega sprawnie i bez niepotrzebnych emocji.
Bezpieczna sprzedaż zaczyna się od dobrego przygotowania
Umowa przyrzeczona jest zwieńczeniem całego procesu sprzedaży nieruchomości. To moment, w którym wszystkie wcześniejsze ustalenia stają się faktem.
Dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie dokumentów, właściwe zabezpieczenie interesów stron oraz profesjonalne przeprowadzenie całej transakcji.
Jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną dopilnowane, warto skorzystać ze wsparcia doświadczonego pośrednika.
Zapraszam do współpracy.
Sylwester Kozicki
Modern House Nieruchomości
Decyzje dziś = jakość życia jutro. Działaj świadomie.
📞 729 927 520
🌐 modern-house.com.pl
Masz pytania dotyczące umowy przedwstępnej, aktu notarialnego lub sprzedaży nieruchomości?
Skontaktuj się ze mną. Pomogę Ci przejść przez cały proces bezpiecznie, spokojnie i bez zbędnego ryzyka.